La compraventa es un contrato habitual que realizamos constantemente, casi
sin darnos cuenta. La compraventa de un inmueble es una operación menos
frecuente que, además de las dos partes principales, compradora y vendedora,
pone en juego muchos otros factores.
La notaría tiene como misión coordinar todos los intereses en juego y conseguir
que la operación concluya satisfactoriamente.
Dentro de los costes que una compraventa de inmuebles conlleva, el más
notable (también para muchos el más desagradable) es el fiscal.
Si se trata de comprar un piso, garaje o lonja directamente al promotor, el
comprador tiene que pagarle el IVA. Si se trata de comprar un inmueble “de
segunda mano” el comprador ingresará en Hacienda el Impuesto de
Transmisiones Patrimoniales. El vendedor, por su parte, liquidará la llamada
Plus-Valía municipal (cuya denominación técnica es Impuesto Municipal sobre
el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana) con el
Ayuntamiento donde radique el inmueble. Este es un capítulo nada desdeñable
y, además, no se suele tener en cuenta por lo que resulta más doloroso.
Aunque la inscripción del inmueble adquirido es voluntaria, la de la hipoteca
que garantiza el préstamo que hemos pedido para tal adquisición es
obligatoria, con lo cual todo el mundo tiene que inscribir su escritura de compra
en el Registro.
Para vender un inmueble lo habitual es que esté al corriente en gastos de
comunidad y contribución (el Impuesto de Bienes Inmuebles). El administrador
de la Comunidad de Propietarios hará un certificado en tal sentido y el
vendedor aportará el último recibo del IBI.
Todo arrendatario (inquilino) tiene derecho a comprar la vivienda que se ofrece
a un tercero y en la escritura se hará mención a esta cuestión.
La escritura también recogerá, además del dato de que el vendedor es el titular
del inmueble según el Registro, la mención de las cargas que pueda tener el
inmueble objeto de venta, es decir, hipotecas, embargos y otras cargas
posibles, para que se puedan eliminar antes de la venta.
Por último * tienen capacidad legal para la escritura, es decir, que están en sus
cabales y saben lo que quieren.
Si todo lo anterior es correcto, se firmará la escritura y aquí se despliega la
tercera parte de la actividad notarial.
El notario remite telemáticamente una copia de la escritura al Registro
correspondiente y esta operación cierra el registro a cualquier otro documento
referido al mismo inmueble, garantizando la adquisición de nuestro comprador.
Se comunica el otorgamiento de la escritura al Ayuntamiento correspodiente y
a la Hacienda, para que, en el caso de bienes urbanos, se proceda a liquidar la
Plus-Valía municipal y, en todo caso, el impuesto de Transmisiones.
Liquidados los impuestos, la escritura vuelve al Registro y la vivienda queda
inscrita a nombre del comprador.