Uno de los objetivos de la LCCI es conseguir que el prestatario de los préstamos a los que se aplica, sus fiadores o los hipotecantes no deudores, tengan las cosas claras antes de firmar la escritura ante el notario.
Una jurisprudencia reiterada señala que la lectura por el notario de la escritura de préstamo hipotecario no era suficiente garantía de comprensión de los diferentes aspectos que comporta este tipo de contrato. Ciertamente, ni el día, el de la firma, ni el lugar, la notaría, parecen los más adecuados para echarse atrás si surgen dudas de último momento. De lo que se trata, pues, es de que el día de firma todo este claro y bien entendido. Dejaremos para el final de estos textos el papel que la LCCI ha reservado al notario en el alcance de la llamada transparencia material. Vamos ahora con logros objetivos.
El artículo 21 se ocupa de las variaciones del tipo de interés y prohíbe la modificación del tipo de interés salvo acuerdo de las partes, prohíbe tipos de referencia que puedan ser influidos por los prestamistas, prohíbe fijar límites a la baja del tipo de interés y señala, para concluir, que el interés en estos préstamos no podrá ser negativo.
Desaparecen así las famosas cláusulas suelo que tanta controversia y tantas demandas han provocado y desaparecen aunque sean transparentes y perfectamente comprensibles y comprendidas. Desaparece, de paso, el estúpido e inútil manuscrito que algún despistado pensó que arreglaría algo y no hizo sino complicar la tarea.
Concluye el artículo con una obviedad que todo prestatario, fiador o garante siempre entendió: los bancos no pagan interés a quien les pide dinero.
El artículo 23 se ocupa del reembolso anticipado. Este es un derecho que asiste al prestatario en todo momento y puede pactarse un plazo de comunicación previa que no podrá exceder de un mes. Una vez que el prestatario anuncia su voluntad de reembolsar parte o la totalidad de lo que debe, el prestamista en el plazo máximo de tres días hábiles le informará de las consecuencias de tal operación.
En cuanto a las comisiones que podrá percibir el prestamista se distinguen tres supuestos:
- Préstamos a interés variable o períodos de interés de variable de préstamos mixtos:
- a) Si el reembolso tiene lugar en los cinco primeros años de vigencia del préstamo, la comisión no podrá exceder de la perdida financiera que pueda sufrir el prestamista (pérdida cuyo cálculo establece el apartado 8 del mismo artículo) con un límite del 0,15 por ciento del capital amortizado anticipadamente:
- b) Si el reembolso tiene lugar en los tres primeros años de vigencia del préstamo, la comisión no podrá exceder de la perdida financiera que pueda sufrir el prestamista con un límite del 0,25 por ciento del capital amortizado
- Préstamos a interés fijo o períodos de interés fijo de préstamos mixtos:
- a) En caso de reembolso anticipado total o parcial en los diez primeros años de vigencia del préstamo o desde el día en que resulta aplicable el tipo fijo, la comisión no podrá exceder de la perdida financiera que pueda sufrir el prestamista con un límite del 2 por ciento del capital amortizado anticipadamente;
- b) En caso de reembolso anticipado total o parcial después de los diez años mencionados y hasta el final, la comisión no podrá exceder de la perdida financiera que pueda sufrir el prestamista con un límite del 1,5 por ciento del capital amortizado
- En los casos de novación de un préstamo existente o de subrogación por cambio de acreedor, siempre que se acuerde un interés fijo, la comisión no podrá exceder de la perdida financiera que pueda sufrir el prestamista con un límite del 0,15 por ciento del capital amortizado anticipadamente durante los tres primeros años de vigencia del contrato.
Transcurridos tres años de vigencia del contrato, no cabe comisión por novación o subrogación con pacto de interés fijo.
Todo lo dicho parece razonable porque los límites parecen razonables. ¿Qué ocurre cuando la amortización no se produce en los supuestos anteriores? Aquí entra en juego el número 8 del artículo. La pérdida financiera se calculará, proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo.
El valor presente de mercado se calculará como la suma del valor actual de las cuotas pendientes de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés y del valor actual del capital pendiente que quedaría en el momento de la revisión de no producirse la cancelación anticipada. El tipo de interés de actualización será el de mercado aplicable al plazo restante hasta la siguiente revisión.
El artículo concluye señalando que el contrato de préstamo especificará el índice o el tipo de interés de referencia que se empleará para calcular el valor de mercado, de entre los que determine la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa.
El artículo 24 se refiere al vencimiento anticipado. Para que se produzca tienen que concurrir los siguientes requisitos:
- a) que el prestatario se encuentre en mora de parte del capital o de los intereses del préstamo.
- b) que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
- al tres por ciento de la cuantía del préstamo concedido si la mora se produce dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. El impago de doce cuotas mensuales o el incumplimiento de pago durante doce meses equivale a cumplir este requisito.
- al siete por ciento de la cuantía del préstamo concedido si la mora se produce dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. El impago de quince cuotas mensuales o el incumplimiento de pago durante quince meses equivale a cumplir este requisito.
- c) Que el prestamista haya requerido de pago al prestatario, concediéndole un plazo de al menos un mes para el cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.
El artículo 25 se ocupa del interés de demora. Para los préstamos a que la LCCI se refiere, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales. Tal interés de demora sólo podrá aplicarse al principal vencido pendiente de pago y no podrá capitalizarse salvo en el caso previsto por la LEC en su artículo 579, 2, a) que es un supuesto de ejecución dineraria y no tiene que ver con la dinámica normas de los préstamos.
Para concluir diremos que en este artículo y el anterior se señala expresamente, sobre lo ya establecido en el artículo 3, que las reglas que contienen no admitirán pacto en contrario.