Comienza aquí nuestro análisis de la nueva ley reguladora de algunos créditos, ley 5/2019, muy celebrada. Adelanto que la DGRRN tendrá que emitir al respecto circulares o instrucciones varias porque no es fácil entender qué ha querido decir el legislador.
En primer lugar, vamos a calcar el derecho positivo (artículo 1 y parte del 2) que, en definitiva, es lo que nos toca aplicar como funcionarios. Nunca está de más leer las normas que nos afectan como ciudadanos.
Artículo 1. Objeto. Esta Ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir. A estos efectos se establecen las normas de transparencia que han de regir dichos contratos, el régimen jurídico de los prestamistas e intermediarios de crédito inmobiliario, incluida la obligación de llevar a cabo una evaluación de la solvencia antes de conceder el crédito, estableciéndose un régimen de supervisión y de sanción, así como las normas de conducta aplicables a la actividad de prestamistas, intermediarios de crédito inmobiliario, representantes designados y asesores.
Artículo 2. Ámbito de aplicación. 1. Esta Ley será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto:
- a) La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica.
- b) La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.
Se entenderá que la actividad de concesión de préstamos hipotecarios se desarrolla con carácter profesional cuando el prestamista, sea persona física o jurídica, intervenga en el mercado de servicios financieros con carácter empresarial o profesional o, aun de forma ocasional, con una finalidad exclusivamente inversora.
- Esta Ley también será de aplicación a la intermediación para la celebración de una de las modalidades de contrato a que se refieren las letras a) y b) del apartado 1.
- Las referencias que se realizan en esta Ley a los préstamos se entenderán realizadas indistintamente a préstamos y créditos.
Por partes. La ley pretende establecer normas de protección. ¿Para proteger a quién? A las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes de préstamos. ¿De qué préstamos? De A) préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial. y B) préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.
El artículo 2, por su parte, intenta aclarar el anterior y determina el ámbito de aplicación de la ley. Será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante, sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto:
- a) la concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre bienes un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica.
- b) La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea consumidor.
Al pie de la letra, la ley se aplica a los contratos de préstamo que tengan por objeto la concesión de préstamos… recuerda a “la primera parte contratante de la primera parte…” pero no tiene ninguna gracia. Me acuerdo de Rafael Sánchez Ferlosio, escritor extremadamente cuidadoso y riguroso en cuestiones de lenguaje, y lo imagino persiguiendo a bastonazos al autor de estos textos.
Lo que el artículo 2 aclara respecto al anterior es que cuando hablamos de inmuebles de uso residencial, la expresión comprende trasteros o garajes conectados con la vivienda.
Normalmente, la compra de garajes o trasteros no requiere un préstamo con garantía hipotecaria, de manera que la ley querrá decir que cuando uno hipoteca su vivienda en garantía de un préstamo, la hipoteca se puede extender a los garajes, trasteros y demás, sin que eso implique quedar fuera del amparo de esta ley.
Bien. Vamos a la segunda parte. La ley se aplica a los contratos de préstamo en lo que el prestatario sea persona física y a sus fiadores, cuando el préstamo se destine a adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, fiador o garante sea un consumidor.
Además de persona física, el prestatario o su fiador ha de ser un consumidor. ¿Qué quiere decir? Parece que la ley no se aplicará a las personas físicas que se dedican profesionalmente a promover la construcción. Tiene lógica. ¿Basta que el fiador sea persona física y consumidor para que el préstamo del promotor, aunque sea profesional, esté amparado por esta ley? Ya hay autores que lo entienden así. A mí me parece un absurdo.
Una cuestión más antes de terminar este entrega. En el artículo primero y el apartado a) del segundo, la ley habla de préstamos garantizados con hipoteca u otro derecho real de garantía sobre inmuebles de uso residencial. En el apartado b) se habla solamente de préstamos y no se menciona ninguna garantía. ¿Cabe aquí un préstamo personal? Esto parece contradictorio con el objeto de la ley.
En fin, dos artículos y aparecen las dudas. Ya digo, la Dirección General de los Registros y del Notariado, que tiene doctores solventes, nos instruirá al respecto. Mientras tanto, paciencia.