Autor: Javier Díez

Uno de los objetivos de la LCCI es conseguir que el prestatario de los préstamos a los que se aplica, sus fiadores o los hipotecantes no deudores, tengan las cosas claras antes de firmar la escritura ante el notario.

Una jurisprudencia reiterada señala que la lectura por el notario de la escritura de préstamo hipotecario no era suficiente garantía de comprensión de los diferentes aspectos que comporta este tipo de contrato. Ciertamente, ni el día, el de la firma, ni el lugar, la notaría, parecen los más adecuados para echarse atrás si surgen dudas de último momento. De lo que se trata, pues, es de que el día de firma todo este claro y bien entendido. Dejaremos para el final de estos textos el papel que la LCCI ha reservado al notario en el alcance de la llamada transparencia material. Vamos ahora con logros objetivos.

El artículo 21 se ocupa de las variaciones del tipo de interés y prohíbe la modificación del tipo de interés salvo acuerdo de las partes, prohíbe tipos de referencia que puedan ser influidos por los prestamistas, prohíbe fijar límites a la baja del tipo de interés y señala, para concluir, que el interés en estos préstamos no podrá ser negativo.

Desaparecen así las famosas cláusulas suelo que tanta controversia y tantas demandas han provocado y desaparecen aunque sean transparentes y perfectamente comprensibles y comprendidas. Desaparece, de paso, el estúpido e inútil manuscrito que algún despistado pensó que arreglaría algo y no hizo sino complicar la tarea.

Concluye el artículo con una obviedad que todo prestatario, fiador o garante siempre entendió: los bancos no pagan interés a quien les pide dinero.

El artículo 23 se ocupa del reembolso anticipado. Este es un derecho que asiste al prestatario en todo momento y puede pactarse un plazo de comunicación previa que no podrá exceder de un mes. Una vez que el prestatario anuncia su voluntad de reembolsar parte o la totalidad de lo que debe, el prestamista en el plazo máximo de tres días hábiles le informará de las consecuencias de tal operación.

En cuanto a las comisiones que podrá percibir el prestamista se distinguen tres supuestos:

1. Préstamos a interés variable o períodos de interés de variable de préstamos mixtos:
2. a) Si el reembolso tiene lugar en los cinco primeros años de vigencia del préstamo, la comisión no podrá exceder de la perdida financiera que pueda sufrir el prestamista (pérdida cuyo cálculo establece el apartado 8 del mismo artículo) con un límite del 0,15 por ciento del capital amortizado anticipadamente:
3. b) Si el reembolso tiene lugar en los tres primeros años de vigencia del préstamo, la comisión no podrá exceder de la perdida financiera que pueda sufrir el prestamista con un límite del 0,25 por ciento del capital amortizado

2. Préstamos a interés fijo o períodos de interés fijo de préstamos mixtos:
3. a) En caso de reembolso anticipado total o parcial en los diez primeros años de vigencia del préstamo o desde el día en que resulta aplicable el tipo fijo, la comisión no podrá exceder de la perdida financiera que pueda sufrir el prestamista con un límite del 2 por ciento del capital amortizado anticipadamente;
4. b) En caso de reembolso anticipado total o parcial después de los diez años mencionados y hasta el final, la comisión no podrá exceder de la perdida financiera que pueda sufrir el prestamista con un límite del 1,5 por ciento del capital amortizado

3. En los casos de novación de un préstamo existente o de subrogación por cambio de acreedor, siempre que se acuerde un interés fijo, la comisión no podrá exceder de la perdida financiera que pueda sufrir el prestamista con un límite del 0,15 por ciento del capital amortizado anticipadamente durante los tres primeros años de vigencia del contrato.

Transcurridos tres años de vigencia del contrato, no cabe comisión por novación o subrogación con pacto de interés fijo.

Todo lo dicho parece razonable porque los límites parecen razonables. ¿Qué ocurre cuando la amortización no se produce en los supuestos anteriores? Aquí entra en juego el número 8 del artículo. La pérdida financiera se calculará, proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo.

El valor presente de mercado se calculará como la suma del valor actual de las cuotas pendientes de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés y del valor actual del capital pendiente que quedaría en el momento de la revisión de no producirse la cancelación anticipada. El tipo de interés de actualización será el de mercado aplicable al plazo restante hasta la siguiente revisión.

El artículo concluye señalando que el contrato de préstamo especificará el índice o el tipo de interés de referencia que se empleará para calcular el valor de mercado, de entre los que determine la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa.

El artículo 24 se refiere al vencimiento anticipado. Para que se produzca tienen que concurrir los siguientes requisitos:

1. a) que el prestatario se encuentre en mora de parte del capital o de los intereses del préstamo.
2. b) que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
3. al tres por ciento de la cuantía del préstamo concedido si la mora se produce dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. El impago de doce cuotas mensuales o el incumplimiento de pago durante doce meses equivale a cumplir este requisito.
4. al siete por ciento de la cuantía del préstamo concedido si la mora se produce dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. El impago de quince cuotas mensuales o el incumplimiento de pago durante quince meses equivale a cumplir este requisito.
5. c) Que el prestamista haya requerido de pago al prestatario, concediéndole un plazo de al menos un mes para el cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

El artículo 25 se ocupa del interés de demora. Para los préstamos a que la LCCI se refiere, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales. Tal interés de demora sólo podrá aplicarse al principal vencido pendiente de pago y no podrá capitalizarse salvo en el caso previsto por la LEC en su artículo 579, 2, a) que es un supuesto de ejecución dineraria y no tiene que ver con la dinámica normas de los préstamos.

Para concluir diremos que en este artículo y el anterior se señala expresamente, sobre lo ya establecido en el artículo 3, que las reglas que contienen no admitirán pacto en contrario.

El artículo 3 de la LCCI establece que las disposiciones de esta ley y las de las normas que la desarrollen tienen carácter imperativo, no siendo disponibles por las partes contratantes. Está especialmente prohibida la renuncia previa de los derechos que la ley reconoce al deudor, garante o hipotecante no deudor.

El legislador no quiere pillarse los dedos. Se confirma que la ley pretende, como objetivo esencial, evitar la conflictividad generada por el mercado hipotecario en estos últimos tiempos. Así, aunque el prestatario sea el Gobernador del Banco de España o similar tendrá que pasar por todos los filtros de seguridad.

El artículo 4 está dedicado a las definiciones, algo muy del gusto de la UE. No quiero cansar al lector pero nunca está de más insistir en cómo la LCCI define al prestatario: toda persona física que sea deudor de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea la adquisición o conservación de terrenos o inmuebles construidos o por construir.

Otras definiciones dignas de mención, y relacionadas entre sí, son las relativas al importe total de crédito, coste total del crédito e importe total adeudado por el prestatario. La ley se remite a otra, la que regula los contratos de crédito al consumo, que data de 2011 y creo que confunde lo que en 2011 estaba claro.

La ley 16/2011 define el Importe total del crédito como el importe máximo o la suma de todas las cantidades puestas a disposición del consumidor en el marco de un contrato de crédito y la LCCI remitiéndose a ella habla del “importe total adeudado por el prestatario”, que es un concepto diferente al que la propia ley refiere más adelante, como vamos a ver.

La ley 16/2011 define el coste total del crédito para el consumidor como todos los gastos, incluidos los intereses, las comisiones, los impuestos y cualquier otro tipo de gastos que el consumidor deba pagar en relación con el contrato de crédito y que sean conocidos por el prestamista, con excepción de los gastos de notaría. El coste de los servicios accesorios relacionados con el contrato de crédito, en particular las primas de seguro, se incluye asimismo en este concepto si la obtención del crédito en las condiciones ofrecidas está condicionada a la celebración del contrato de servicios. La LCCI añade la valoración del bien cuando dicha valoración sea necesaria para la obtención del crédito.

La ley 16/2011 define el importe total adeudado por el prestatario como la suma del importe total del crédito más el coste total del crédito para el consumidor.

En conclusión: la Ley 16/2011 tiene una sistemática y una redacción más coherente que la LCCI.

La siguiente definición es la de la famosa TAE, Tasa Anual Equivalente. La LCCI la define como el coste total del préstamo para el prestatario expresado como porcentaje anual del importe total del préstamo concedido, más los costes aparejados, si ha lugar, y que corresponde sobre una base anual, al valor actual de todos los compromisos futuros o existentes, tales como disposiciones de fondos, reembolsos y gastos convenidos por el prestamista y el prestatario.

A la TAE dedica la LCCI el anexo II que se inaugura con una fórmula que es todo un prodigio de transparencia.

Volviendo a las definiciones, lo que la Ley no define son dos adjetivos incluidos en el artículo 5. El legislador español ha trasladado textualmente la Directiva para decir en el apartado 1 de dicho artículo que los prestamistas actuarán de manera honesta, imparcial, transparente y profesional.

¿Qué es para el legislador honestidad e imparcialidad? La honestidad, cualidad moral que, según opiniones, está relacionada en la cultura judeo-cristiana con el sexto mandamiento más que con el séptimo y el octavo, debería presidir toda relación contractual y la ley, en todo caso, establecerá las sanciones para quien incurre en alguna acción u omisión que, de añadidura, implique falta de honestidad.

La dicción de la Directiva y de la Ley pareciera dar a entender que, en estas relaciones contractuales entre prestamistas y prestatarios, ha faltado honestidad por parte de los primeros y ha llegado el momento de imponerla por ley. En fin…

En cuanto a la imparcialidad, habrá que recordar que el contrato de préstamo es un contrato bilateral que regula intereses contrapuestos y no sé sabe muy bien por qué una de las partes tiene que ser imparcial. Imparcial, en la contratación bancaria, será el Banco de España, como regulador; imparcial el notario si el contrato de plasma en escritura pública; imparcial el registrador que inscribe la hipoteca que garantiza el préstamo, pero el prestamista, como es natural, cuidará de sus intereses como el prestatario lo hará de los suyos.

El objetivo de esta normativa, más allá de la honestidad y la imparcialidad, es la transparencia y la profesionalidad. Y de eso hablaremos en capítulos siguientes.

Comienza aquí nuestro análisis de la nueva ley reguladora de algunos créditos, ley 5/2019, muy celebrada. Adelanto que la DGRRN tendrá que emitir al respecto circulares o instrucciones varias porque no es fácil entender qué ha querido decir el legislador.

En primer lugar, vamos a calcar el derecho positivo (artículo 1 y parte del 2) que, en definitiva, es lo que nos toca aplicar como funcionarios. Nunca está de más leer las normas que nos afectan como ciudadanos.

Artículo 1. Objeto. Esta Ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir. A estos efectos se establecen las normas de transparencia que han de regir dichos contratos, el régimen jurídico de los prestamistas e intermediarios de crédito inmobiliario, incluida la obligación de llevar a cabo una evaluación de la solvencia antes de conceder el crédito, estableciéndose un régimen de supervisión y de sanción, así como las normas de conducta aplicables a la actividad de prestamistas, intermediarios de crédito inmobiliario, representantes designados y asesores.

Artículo 2. Ámbito de aplicación. 1. Esta Ley será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto:

1. a) La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica.
2. b) La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.

Se entenderá que la actividad de concesión de préstamos hipotecarios se desarrolla con carácter profesional cuando el prestamista, sea persona física o jurídica, intervenga en el mercado de servicios financieros con carácter empresarial o profesional o, aun de forma ocasional, con una finalidad exclusivamente inversora.

2. Esta Ley también será de aplicación a la intermediación para la celebración de una de las modalidades de contrato a que se refieren las letras a) y b) del apartado 1.
3. Las referencias que se realizan en esta Ley a los préstamos se entenderán realizadas indistintamente a préstamos y créditos.

Por partes. La ley pretende establecer normas de protección. ¿Para proteger a quién? A las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes de préstamos. ¿De qué préstamos? De A) préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial. y B) préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.

El artículo 2, por su parte, intenta aclarar el anterior y determina el ámbito de aplicación de la ley. Será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante, sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto:

1. a) la concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre bienes un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica.
2. b) La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea consumidor.

Al pie de la letra, la ley se aplica a los contratos de préstamo que tengan por objeto la concesión de préstamos… recuerda a “la primera parte contratante de la primera parte…” pero no tiene ninguna gracia. Me acuerdo de Rafael Sánchez Ferlosio, escritor extremadamente cuidadoso y riguroso en cuestiones de lenguaje, y lo imagino persiguiendo a bastonazos al autor de estos textos.

Lo que el artículo 2 aclara respecto al anterior es que cuando hablamos de inmuebles de uso residencial, la expresión comprende trasteros o garajes conectados con la vivienda.

Normalmente, la compra de garajes o trasteros no requiere un préstamo con garantía hipotecaria, de manera que la ley querrá decir que cuando uno hipoteca su vivienda en garantía de un préstamo, la hipoteca se puede extender a los garajes, trasteros y demás, sin que eso implique quedar fuera del amparo de esta ley.

Bien. Vamos a la segunda parte. La ley se aplica a los contratos de préstamo en lo que el prestatario sea persona física y a sus fiadores, cuando el préstamo se destine a adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, fiador o garante sea un consumidor.

Además de persona física, el prestatario o su fiador ha de ser un consumidor. ¿Qué quiere decir? Parece que la ley no se aplicará a las personas físicas que se dedican profesionalmente a promover la construcción. Tiene lógica. ¿Basta que el fiador sea persona física y consumidor para que el préstamo del promotor, aunque sea profesional, esté amparado por esta ley? Ya hay autores que lo entienden así. A mí me parece un absurdo.

Una cuestión más antes de terminar este entrega. En el artículo primero y el apartado a) del segundo, la ley habla de préstamos garantizados con hipoteca u otro derecho real de garantía sobre inmuebles de uso residencial. En el apartado b) se habla solamente de préstamos y no se menciona ninguna garantía. ¿Cabe aquí un préstamo personal? Esto parece contradictorio con el objeto de la ley.

En fin, dos artículos y aparecen las dudas. Ya digo, la Dirección General de los Registros y del Notariado, que tiene doctores solventes, nos instruirá al respecto. Mientras tanto, paciencia.

Comenzamos el análisis de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LRCCI) y lo primero que llama la atención es que con todo el tiempo que han tenido nuestros parlamentarios para sacar una ley decente desde que la Unión Europea requirió la trasposición de Directiva 2014/17/UE citada en la entrada anterior, la cosa haya salido tan mal.

Es cada vez más evidente que el legislador piensa regular y escribe fatal. Qué le vamos a hacer. A nosotros, funcionarios públicos de probada disciplina, nos tocará aplicarla sin rechistar el día que entre en vigor, que será a mediados de junio. El preámbulo de la ley habla de recuperar la confianza de los prestatarios, tarea harto difícil cuando los ciudadanos de a pie tienen asumido que el crédito, garantizado o no, es un negocio desigual desde la época del Mercader de Venecia. La cuestión no es, pues, la confianza; la cuestión es la claridad y la precisión y la prohibición de cualquier abuso. Veremos cómo es de clara esta dichosa norma.

¿Cuál es el objeto de la ley?. Según el artículo 1, es establecer normas de protección para las personas físicas que sean prestatarios o fiadores de préstamos garantizados con hipoteca u otros derechos reales de garantía que recaigan sobre inmuebles de tipo residencial o terrenos construidos o por construir. Hablamos, pues, de viviendas, inmuebles asociados a lo residencial, como garajes y trasteros, terrenos construidos o por construir. En cuanto a las garantías, además de la hipoteca podríamos citar la anticresis que regula el Código Civil, contrato que no está muy de moda. La ley regula, en consecuencia, una parte de los contratos de crédito inmobiliario, importante pero una parte y no se aplica a locales de negocio, pabellones industriales y demás inmuebles no destinados al uso estrictamente residencial. Cuando hablamos de personas físicas excluimos las personas jurídicas, es decir, sociedades mercantiles, cooperativas, asociaciones, fundaciones… Las comunidades de bienes están compuestas por personas físicas pero su actividad sueles estar encaminada a fines no estrictamente residenciales. ¿Les protege esta ley?

Iba a cerrar aquí esta entrega cuando me llega, imprimo y leo un informe de la Junta Directiva del Colegio Notarial de Canarias que no puede ser más optimista. Considera el informe una gran noticia que se confíe al notario la efectividad de las normas encaminadas a lograr una mayor seguridad jurídica y transparencia en los contratos a los que se aplica.

En sucesivas entregas analizaremos la LRCCI para ver si el optimismo de los compañeros canarios está justificado.

El Boletín Oficial de las Cortes Generales publicó el siete de marzo de dos mil diecinueve, lo que titulaba como APROBACIÓN DEFINITIVA POR EL CONGRESO de la LEY REGULADORA DE LOS CONTRATO DE CRÉDITO INMOBILIARIO, que se aprobó por el Congreso de los Diputados el pasado 21 de febrero y que vulgarmente se conoce como reforma de la Ley Hipotecaria.

Esta ley está pendiente de publicación en el Boletín Oficial del Estado y entrará en vigor a los tres meses de dicha publicación. En mi entrada anterior decía que la disolución de las Cortes dejaría este proyecto pendiente. Me equivoqué y, aunque por los pelos, el gobierno ha cumplido con una obligación que data de 2014. La ley, según señala el Preámbulo, tiene como objeto la trasposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014.

Mucho tiempo estuvo el tándem Rajoy – de Guindos con el encargo sin cumplir y finalmente el Parlamento apretó el acelerador para librar al reino de España de una sanción considerable por el retraso en el cumplimiento de sus obligaciones y eso que Rajoy siempre presumió de cumplir la ley y de patrocinar su cumplimiento.

Para el análisis de la ley tenemos tres meses y algunos días e intentaremos en este período de tiempo informar al lector de lo fundamental. Todos somos, potencialmente, prestatarios e hipotecantes y, en consecuencia, conviene estar avisado antes de entrar en una entidad para pedir un préstamo.

Obviamente, se hará hincapié en los aspectos que atañen a los notarios y su papel en esta nueva regulación. Adelanto que, como viene ocurriendo en los últimos tiempos, el notariado cumplirá con sus obligaciones y lo hará de manera gratuita, cosa que no hará ninguna de las demás entidades o instituciones públicas o privadas implicadas en estos asuntos del crédito inmobiliario. Trataremos de desmentir la máxima de que “lo que no cuesta nada, vale muy poco”.

De todo esto nos ocuparemos en los próximos días.