A menos de una semana para la entrada en vigor de la LCCI, hay muchas dudas, pocas certezas y varias torpezas. El Consejo General del Notariado con su Presidente a la cabeza parece haberse dormido en los laureles y sus disculpas de ultimísima hora no consuelan; las respuestas de la DGRN tardan porque las consultas se han hecho tarde; el prometido TEST no acaba de llegar… En este contexto, no es de extrañar que los muchos enemigos del notariado levanten la cresta para pedir soluciones “alternativas”. Si la DGRN estableció como única plataforma válida para la interacción con la banca la de SIGNO (ANCERT) aparecen ya, en la recta final, diversas plataformas patrocinadas por las entidades prestamistas. El caos está garantizado y los notarios nos las tendremos que apañar, como siempre.
En lo que más afecta al notariado, los artículos 14 y 15 de la LCCI, una de las claves de la reforma, tratan de establecer los que se ha denominado la transparencia material en materia de créditos inmobiliarios. La experiencia ha demostrado que la FIPER y la Oferta Vinculante no eran suficientes y que los absurdos manuscritos tampoco garantizan, al menos ante los tribunales, que el prestatario de a pie comprenda satisfactoriamente algunas de las implicaciones de un préstamo. Cientos de demandas contra la banca han prosperado por esta presumible falta de inteligencia del producto unida a una deficiente información, y otras por el carácter abusivo de determinadas condiciones, singularmente, las referidas a los gastos de formalización de los préstamos hipotecarios y sus implicaciones fiscales.
Como no hay mal que cien años dure, aquí llega, con notable retraso, la, para mí, defectuosísima LCCI. No voy a cansar al lector con el contenido textual de los dos artículos mencionados, pero del resumen que proponemos ha de quedar claro que la transparencia material tiene, por así decir, dos sedes: el banco y la notaría.
El artículo 14 establece las normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios, y se ocupa de los documentos que el prestamista debe poner a disposición del prestatario, para que éste elija la entidad y el producto que más le convenga. Estos documentos son la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN); una ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE); en el caso de préstamos con interés variable, un documento con referencia a las cuotas a pagar en los diferentes escenarios de evolución de tipos; una copia del proyecto del contrato; información clara y veraz sobre gastos que corresponden a cada parte; si se prevén seguros de cumplimiento de obligaciones o de riesgo de los inmuebles hipotecados, las condiciones de las garantías de dichos seguros; si está prevista la formalización del préstamo en escritura pública, la advertencia al prestatario de su obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija sobre el contenido de la documentación recibida y consecuencias de tal información. Para concluir, el prestatario deberá firmar un documento en el que conste que ha recibido toda la documentación y que le ha sido explicado su contenido. La entrega se ha de realizar con una antelación mínima de diez días naturales a la fecha de la firma de la escritura.
El artículo 15 se dedica a la comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material.
Como suele ocurrir, cuando los que mandan necesitan un servicio eficaz y económico acuden al notariado. Los notarios, de un tiempo a esta parte, además de funcionarios de justicia nos hemos convertido en funcionarios de hacienda, catastro, interior… y ahora vamos a ser funcionarios del Banco de España. En rigor, deberían ser los técnicos del regulador los que fiscalicen profesionalmente el cumplimiento por parte de los prestamistas de sus obligaciones y los que, por sus conocimientos, puedan explicar los intríngulis de un préstamo. No lo harán.
Lo más fácil es imponer al notario esta labor y que el notario la cumpla, por ley, con carácter gratuito. Todos contentos. Y ahora vamos a ver qué le toca hacer al notario.
Al prestatario le incumbe elegir notario. Primera ilusión que ha emocionado a muchos compañeros. No me voy a extender y sólo diré que hablaremos de esto a finales de año, cuando la ley lleve seis meses en vigor.
Adelanto que, precisamente, por primera vez, elegirá notario el que no lo pagará, es decir, el prestatario elegirá al notario al que tiene que pagar el prestamista que, de añadidura, tendrá que pagar también a su propia gestoría. Digamos, para consolar al prestamista, que el prestatario sí pagará la escritura de compraventa previa y la gestoría pero no debemos olvidar que hay préstamos con hipoteca que no tienen compraventa previa.
Elegido libremente el notario por el prestatario, el prestamista tiene que remitir a aquel la misma documentación entregada al prestatario, por medios telemáticos seguros que permitan al notario una comprobación fehaciente de la fecha en que se han incorporado a la aplicación. Esta fecha parecería la adecuada para el cómputo de los diez días naturales pero hemos dijo antes que los días se deberían contar desde la entrega de la documentación al prestatario, y esa fecha deberá constar en el documento firmado por éste en el que manifiesta que la ha recibido.
El notario, una vez requerido por el prestatario, sus fiadores y los hipotecantes no deudores en su caso, tiene que autorizar un acta que hará prueba en juicio de que la documentación entregada es la exigida por la ley y de que, según manifiestan los comparecientes han recibido del prestamista y, si es necesario, del notario las explicaciones que les han permitido comprender y aceptar aquellos documentos y, en consecuencia, el negocio jurídico de préstamo con garantía hipotecaria que habrán de formalizar en la escritura correspondiente.
Error monumental del legislador a juicio de este humilde escribano: el acta puede otorgarse por medio de apoderado con facultades para ello. Veamos.
La representación es una de las instituciones fundamentales del derecho moderno sin la cual la vida jurídica y económica difícilmente podría existir. Existen representaciones legales (padres respecto a sus hijos menores, tutores respecto a sus pupilos), orgánicas (administradores de sociedades mercantiles y de todo tipo de personas jurídicas) y voluntarias. En estas últimas una persona, física o jurídica, delega en otra la realización de actos o negocios jurídicos que, por diversas razones, no podrá realizar en persona. La esencia de la representación es que se delega, por así decir, la voluntad de hacer algo que se conoce y que quiere: vender, comprar, heredar, constituir una sociedad, asistir a una Junta…
Lo que nunca se ha visto, que yo recuerde, es que se delegue en otro el entendimiento cabal de un negocio y sus consecuencias. ¿Cómo voy a mandar a alguien en mi nombre a hacer algo si no sé qué es? Esto es lo que ha conseguido el legislador de la LCCI. En resumen: mi apoderado “entiende” el préstamo hipotecario y yo, que no lo entiendo, puedo firmar una escritura de préstamo hipotecario porque hay un acta notarial que cumple con los requisitos legales. No quiero ni pensar lo que dirán los jueces y no digamos los psicólogos y los filósofos.
En el acta se incorporarán los documentos mencionados que cumplen con la exigencia de transparencia material con la excepción del proyecto de escritura. En la escritura solamente se reseñará el acta.
Se anuncian nubes en el panorama: las antes mencionadas plataformas bancarias y muchos más problemas que surgirán cuando las cosas se han hecho tan mal como en esta ocasión, Y mira que Rajoy, Guindos y sus colaboradores tuvieron tiempo. Faltaron voluntad de servir al ciudadano, sentido del deber y algo tan simple respeto a la ley. Desde el mercantil 5 de Madrid o desde el Banco Central Europeo no se tendrá conciencia del daño causado porque para eso hay que tenerla, conciencia, digo.
La próxima entrega de estos textos sobre la LCCI se hará con la ley en vigor. Confiemos en la buena práctica de todos nosotros porque la teoría es de lo peor que se pueda uno imaginar.
